オフィス改装や移転を進める際、工事の区分を正しく理解しておくことは非常に重要です。
ビル内での改装工事は「A工事」「B工事」「C工事」という3つの区分に分けられ、それぞれに異なる責任範囲や費用負担のルールがあります。これらの工事区分を理解していないと、思わぬコストの増加やデザイン上の制約が発生する可能性があり、プロジェクトがスムーズに進まないこともあります。
今回は、それぞれの工事区分についての詳しい説明と、オフィスデザインへの影響、費用面のポイントについて株式会社SPACE PRODUCEが解説します。
1. A工事：ビルオーナーが主導する基盤工事
A工事とは？
A工事は、ビルのオーナーまたは管理会社が主体となって行う工事を指します。主にビル全体の構造や設備に関わる部分が対象となり、共用部の改修や建物の基幹設備（空調、電気、給排水など）の更新がこれに含まれます。ビルの安全性や快適性を保つために必要な工事で、テナントの都合ではなく、ビル全体の運営に関わる観点から実施されます。
オフィスデザインへの影響
A工事は共用部分に関する工事が中心のため、テナントがデザインを自由に決められる範囲は限られます。例えば、空調設備の位置や天井高など、オフィス内のレイアウトを制約する要因がA工事によって決定されることが多く、これがテナント側の内装デザインに影響を与えることがあります。デザインの自由度が制約されることもあるため、事前にオーナーと仕様を確認しておくことが重要です。
コストへの影響
A工事の費用は基本的にビルオーナーが負担しますが、工事の内容によっては、テナントがその一部を負担するケースもあります。例えば、オフィスの空調設備の更新に伴い、テナント専用の設備にも影響がある場合、追加費用が発生することがあります。テナントとしては、A工事のスケジュールや影響範囲を確認し、予算に影響しないよう事前に調整しておく必要があります。
2. B工事：オーナーとテナントの共同調整が必要な工事
B工事とは？
B工事は、ビルオーナーとテナントが協議して実施する工事です。テナントの業務に合わせて、オフィス内の設備を調整したり増設したりすることが多く、例えば電気容量の増設や空調の調整が含まれます。ビルオーナーが指定する業者を使用することが一般的で、オーナーの管理下で行われるため、工事の内容や範囲についてはオーナーの許可が必要です。
オフィスデザインへの影響
B工事では、テナント側のニーズに応じて設備をカスタマイズできますが、工事業者や工事内容についてはビルオーナーと協議する必要があるため、テナント側の希望が全て反映されるとは限りません。例えば、配線や空調の位置を変更したい場合、ビルの構造や他のテナントとの調整が求められることがあります。したがって、デザインの自由度とオーナーの許可範囲をバランスよく考えながら計画を立てることが必要です。
コストへの影響
B工事は、テナントとビルオーナーが費用を分担することが一般的です。しかし、費用負担の割合はケースバイケースで、協議によって決まります。例えば、電気容量を増やすための工事では、工事の規模やビル全体の影響範囲によって費用の負担が変わります。テナント側にとっては、事前にオーナーと見積もりをすり合わせ、予算に見合った内容に調整することが大切です。
3. C工事：テナント主体で進める内装工事
C工事とは？
C工事は、テナントが自ら選定した業者と進める内装工事です。オフィスのレイアウト変更やインテリア設置、照明器具の交換、壁紙の張り替えなど、テナントの専有部分に対して行われる工事が中心です。デザインの自由度が最も高く、テナントのビジネススタイルに合わせた空間を作り出せるため、オフィスの個性を反映させたい場合に最適です。
オフィスデザインへの影響
C工事では、テナントの意向を反映させた内装デザインが可能です。例えば、社員がリラックスできるラウンジエリアを設けたり、プロジェクトごとに集まれるオープンスペースを作ったりと、働き方に応じた空間を設計できます。ただし、ビル全体に影響を与える変更（例えば、床の構造に影響する工事など）は、事前にビルオーナーの許可が必要です。自由度が高い分、計画段階での確認が大切です。
コストへの影響
C工事にかかる費用は、基本的に全てテナントが負担します。内装の仕様や設備のグレードに応じてコストは大きく変動しますが、事前に予算を明確にし、優先順位をつけて工事範囲を決めることで、予算内でのオフィスデザインが可能です。また、オフィスデザインを担当する設計会社に相談することで、コストを抑えつつ理想の空間を実現する方法を見つけることもできます。
工事区分の理解がもたらすメリット
オフィス改装において、A工事、B工事、C工事の違いを理解することは、プロジェクトを円滑に進める上で不可欠です。それぞれの工事区分を把握しておくことで、以下のメリットを得ることができます。
•予算管理がしやすくなる: 費用負担の範囲を明確にすることで、コスト計画を立てやすくなります。
•スケジュールの調整が可能: 工事の内容ごとに段取りを組むことで、工期の見通しがつきやすくなります。
•デザインの自由度を最大限活かせる: 許可範囲や制約を理解していることで、デザインの制約を踏まえた最適なオフィス空間を作ることができます。
まとめ
オフィスの改装や移転を計画する際には、A工事、B工事、C工事の区分をしっかり理解し、それぞれの特性に応じたアプローチを取ることが重要です。工事区分を把握しておくことで、デザインの制約や予算オーバーを回避し、理想のオフィス空間を実現するための第一歩となります。また、ビルオーナーや管理会社と円滑に協議を進めるための知識としても役立ちます。プロジェクトを成功させるために、工事区分の理解を基礎にし、計画を丁寧に進めていきましょう。
